Lipiec: kosmetyczne ruchy w hipotekach ze zmiennym oprocentowaniem, w tle niższy WIBOR
W lipcowym zestawieniu kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem bilans zmian pozostaje ograniczony: dwa banki podniosły stawki, a dwa inne je obniżyły. Mimo że większość kredytodawców nie decyduje się na korekty cen, to same poziomy oprocentowania lekko zjechały w dół w ślad za zmianami wskaźników WIBOR.
W praktyce rynek nadal tkwi w sezonowym zastoju cenników dla hipotek zmiennoprocentowych. To kolejny miesiąc bez wyraźnych ruchów w marżach, a lipiec przyniósł jedynie drobne korekty. W dwóch bankach warunki okazały się nieco wyższe niż w czerwcu, natomiast w dwóch – minimalnie niższe. Średnia marża zmieniła się symbolicznie, tym razem notując wzrost miesiąc do miesiąca.
W tabeli rankingowej ujęto wyliczenia przygotowane dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Modelowi klienci nabywają 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego o wartości 740 tys. zł. Założono, że gospodarstwo domowe dysponuje co miesiąc łącznie kwotą 15 tys. zł. Kredytobiorczynią jest 29-letnia kobieta zatrudniona na umowie o pracę na czas nieokreślony z wynagrodzeniem 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner ma analogiczną formę zatrudnienia, przy dochodach 7 tys. zł miesięcznie. Para nie ma aktualnie żadnych kredytów do spłaty, a historia w BIK nie wskazuje negatywnych wpisów. Przyjęto również, że klienci są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za korzystniejsze warunki, dlatego przedstawiane symulacje uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
Banki otrzymały zadanie przygotowania symulacji w oparciu o jednakowe wskaźniki referencyjne, przyjmując odczyty z 3 lipca. WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,88 proc., 3,84 proc. oraz 3,74 proc. Na tle czerwcowego zestawienia stawki 6M i 1M spadły o 0,05 pp., a 3M obniżyła się o 0,01 pp. Wkład własny określono na standardowym poziomie 20 procent ceny nieruchomości, co przekłada się na kwotę kredytu 592 tys. zł.
Jednocześnie ponownie zwrócono uwagę na specyfikę obecnych porównań – poziomy wskaźników nie są w pełni spójne, a różnice między nimi nieco się „rozjechały”. Choć dystans pomiędzy stawkami jest mniejszy niż kilka miesięcy temu, to w warunkach stabilnych stóp procentowych, czyli w spokojniejszym otoczeniu bez narastającej niepewności, rozpiętość pomiędzy WIBOR-ami powinna się dalej wyraźnie zmniejszać. W konsekwencji w dłuższym horyzoncie kluczowe znaczenie ma marża banku oraz koszty dodatkowe, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
Zestawienie obejmuje kredyt na 592 000 zł na 25 lat, przy LTV 80 proc. i oprocentowaniu zmiennym (dla profilowych kredytobiorców). Symulacje oparto o ujednoliconą wysokość wskaźników: WIBOR 1M 3,74%, WIBOR 3M 3,84% oraz 6M 3,88%. W tabeli wskazano m.in. Bank Pekao z oprocentowaniem 5,33% (WIBOR 1M plus marża), marżą 1,59 pp., ratą równą 3 575 zł, łącznym kosztem 501 717 zł i RRSO 5,75%. Dalej znalazły się m.in. Bank BPS: 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65 pp., rata 3 631 zł, koszt 511 428 zł, RRSO 5,94% oraz BOŚ: 5,63% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 681 zł, koszt 512 450 zł, RRSO 5,78%.
W kolejnych pozycjach ujęto m.in. mBank – klient stały: 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65 pp., rata 3 631 zł, koszt 514 425 zł, RRSO 6,02%; VeloBank: 5,56% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85 pp., rata 3 656 zł, koszt 515 441 zł, RRSO 5,87%; BNP Paribas Bank: 5,59% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 667 zł, koszt 516 545 zł, RRSO 5,94%; PKO BP – klient stały: 5,54% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,66 pp., rata 3 651 zł, koszt 521 967 zł, RRSO 5,97%; oraz ING Bank Śląski: 5,56% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 639 zł, koszt 524 746 zł, RRSO 5,98%.
Dalsze miejsca zajęły m.in. mBank: 5,59% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 667 zł, koszt 525 064 zł, RRSO 6,12%; Credit Agricole: 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65 pp., rata 3 631 zł, koszt 530 590 zł, RRSO 6,18%; PKO BP: 5,64% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,76 pp., rata 3 687 zł, koszt 532 709 zł, RRSO 6,08%; a także Erste Bank Polska: 6,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 2,65 pp., rata 3 993 zł, koszt 623 233 zł, RRSO 7,10%.
W objaśnieniach podano, że rata miesięczna dotyczy poziomu po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. Jako łączny koszt kredytu wskazano sumę odsetek, prowizji, ubezpieczenia niskiego wkładu i kosztów innych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości; wartości kosztowe pochodzą z symulacji przygotowanych przez banki. RRSO w zestawieniu to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania prezentowana przez bank w symulacji. Źródło danych: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 6-10.7.2026 r.
W czołówce zestawienia znalazły się Bank Pekao, Bank BPS i Bank Ochrony Środowiska. Podkreślono, że BOŚ w ostatnich miesiącach wyraźnie poprawił ofertę, dołączając do instytucji oferujących marże zdecydowanie poniżej 2 pp. Z kolei jedynym kredytodawcą, który w rankingu przekracza obecnie tę granicę, pozostaje Erste Bank.
Podsumowując, lipiec nie przyniósł przełomu w marżach hipotek ze zmiennym oprocentowaniem, a zmiany ograniczyły się do pojedynczych, niewielkich korekt. Na poziomy stawek wpływ miały także niższe odczyty WIBOR względem czerwca. W zestawieniu nadal widać wyraźne różnice między ofertami, zwłaszcza po stronie marż i kosztów towarzyszących.